Comprar casa en España depende cada vez más de padres y abuelos
La crisis de la vivienda en España ha alcanzado un nuevo punto de inflexión. Mientras el precio de la vivienda registró en 2025 su mayor subida desde la burbuja inmobiliaria de 2007, las donaciones familiares han explotado hasta cifras históricas. Según datos del Consejo General del Notariado, el año pasado se formalizaron 225.317 donaciones en España, la cifra más alta jamás registrada y casi un 180% más que hace una década. En la práctica, el acceso a la vivienda se ha convertido en una empresa familiar donde padres y abuelos actúan como financiadores de última instancia.
Donaciones en España: el salvavidas familiar ante la crisis de la vivienda
La vivienda vuelve a tensionar la economía familiar
El mercado inmobiliario español ha vuelto a entrar en una fase de tensión estructural que recuerda, en algunos indicadores, a los momentos previos a la crisis financiera de 2008. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda en España subió un 12,7% en 2025, la mayor subida desde el año 2007, cuando la burbuja inmobiliaria se encontraba en pleno apogeo.
Este aumento no es un fenómeno aislado. Forma parte de una tendencia prolongada que está transformando el acceso a la vivienda en un problema intergeneracional.
Entre los factores que explican esta escalada destacan:
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Escasez de vivienda nueva en las principales ciudades.
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Aumento de la demanda en zonas urbanas.
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Tipos de interés elevados durante gran parte del ciclo hipotecario reciente.
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Baja capacidad de ahorro de los jóvenes.
En este contexto, cada vez más compradores dependen de transferencias familiares, especialmente en forma de donaciones en España, para completar la entrada que exige una hipoteca.
Y esa dependencia ya se refleja en los datos notariales.
Récord histórico de donaciones en España
Los registros del Consejo General del Notariado revelan una tendencia que ya no puede considerarse anecdótica. En 2025 se formalizaron 225.317 donaciones en España, una cifra que marca el máximo histórico desde que existen registros sistemáticos.
La magnitud del fenómeno se entiende mejor al analizar su evolución:
| Año | Donaciones registradas |
|---|---|
| 2015 | ~80.000 |
| 2020 | ~150.000 |
| 2025 | 225.317 |
En apenas una década, el volumen de donaciones en España prácticamente se ha triplicado.
En la práctica, esto significa que miles de operaciones inmobiliarias dependen ya de transferencias patrimoniales familiares, ya sea en forma de dinero líquido, viviendas o otros bienes.
Para los expertos del notariado, la explicación es clara:
“El apoyo económico de padres y abuelos se está convirtiendo en un canal clave de acceso a la vivienda para las generaciones más jóvenes.”
En otras palabras, el mercado inmobiliario está evolucionando hacia un sistema donde heredar o recibir una donación marca la diferencia entre comprar vivienda o quedarse fuera del mercado.
La vivienda usada lidera las subidas
Otro fenómeno que explica esta presión es el comportamiento desigual entre los distintos segmentos del mercado.
Los datos del INE muestran que en 2025:
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Vivienda nueva: +11,3%
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Vivienda de segunda mano: +12,9%
Este diferencial responde a una cuestión estructural: la oferta de vivienda nueva es insuficiente.
En España se construyen muchas menos viviendas de las necesarias para absorber la demanda. Como consecuencia:
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Los compradores se desplazan hacia el mercado de segunda mano.
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Este segmento ya concentra más del 80% de las transacciones inmobiliarias.
Además, la vivienda usada suele ubicarse en zonas céntricas o consolidadas, lo que incrementa su atractivo y presiona aún más los precios.
El resultado es un efecto dominó: cuanto más sube la vivienda usada, más dinero necesitan los compradores, y más recurren a donaciones familiares.
Padres y abuelos: los nuevos bancos de los jóvenes
La transformación del mercado inmobiliario ha dado lugar a un fenómeno cada vez más visible: la familia como entidad financiera.
En muchos casos, la compra de vivienda funciona así:
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El banco concede una hipoteca del 70-80% del valor del inmueble.
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El comprador debe aportar entre el 20% y el 30% restante.
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A ello se suman impuestos y gastos notariales, que elevan el desembolso inicial.
En ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao, esta entrada puede superar fácilmente los 80.000 o incluso 100.000 euros.
Para una generación con salarios más bajos y empleo más precario, reunir ese capital resulta extremadamente difícil.
Por eso, cada vez más operaciones incluyen donaciones en España procedentes de padres o abuelos, que actúan como garantes patrimoniales de sus hijos.
