Trabas burocráticas y urbanismo obsoleto frenan el desarrollo inmobiliario en España
La vivienda se ha convertido en la principal preocupación ciudadana en España, por delante del paro o la inmigración, según el último barómetro del CIS. Aunque desde 2020 el precio de las viviendas ha aumentado más de un 40%, este encarecimiento no ha impulsado la construcción de nueva oferta. Al contrario, el número de viviendas iniciadas permanece en mínimos históricos: apenas 2,7 por cada 1.000 habitantes, según publica VozPopuli.
Un informe elaborado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides analiza esta aparente contradicción. Los economistas Daniel Fernández, Santiago Calvo y Gonzalo Melián identifican una rentabilidad negativa como el verdadero freno. En términos claros: hoy, construir en España es una actividad poco rentable, especialmente tras descontar los costes de financiación.
Una rentabilidad que disuade a los promotores
Según el informe, de las 78 actividades económicas evaluadas por el Banco de España, la construcción ocupa el puesto 69 en rentabilidad neta, situándose en el percentil 13. Esto se explica por una combinación de altas inversiones iniciales, costes crecientes e incertidumbre tanto en los precios finales como en los tiempos de ejecución. Este último aspecto es especialmente crítico: cuanto más tiempo se tarda en construir, más alto es el coste financiero del proyecto.
Además, el sector afronta una estructura profundamente condicionada por factores regulatorios y administrativos que encarecen y ralentizan los proyectos.
Terreno escaso, urbanismo anticuado y exceso de trabas
Uno de los factores estructurales que condiciona el mercado es la escasez de suelo urbanizable. El 95,7% del territorio nacional está protegido o destinado a usos agrícolas, lo que deja solo un 2,1% del país disponible para construcción residencial. Y de ese porcentaje, una gran parte ya está ocupada o comprometida.
A esta limitación se suman largos procesos burocráticos. Según los autores del estudio, desarrollar una promoción inmobiliaria desde su planeamiento inicial hasta la entrega final de llaves puede requerir entre 10 y 12 años. La lentitud administrativa se agrava por un urbanismo obsoleto: siete de cada diez municipios operan con planes generales anteriores a 2008, desfasados frente a las necesidades actuales.
Construir es cada vez más caro: el coste por metro cuadrado se ha duplicado
El coste real de construir vivienda nueva en España ha pasado de 878 euros por metro cuadrado en 2005 a 1.323 euros en 2024, en términos constantes. Es decir, descontando la inflación, edificar es hoy un 50% más caro que hace dos décadas. Si se toman los datos a euros corrientes (sin ajustar por inflación), la ejecución material ha pasado de 635 euros a más de 1.300 euros por metro cuadrado, es decir, el doble.
Los investigadores identifican dos hitos clave que marcan los grandes saltos en los costes de construcción:
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2006: entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación (CTE), que elevó las exigencias normativas.
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2020: revisión del mismo código, con la introducción de nuevos estándares energéticos y criterios de eficiencia que aumentan aún más el coste de ejecución.
Aunque estas medidas tienen un objetivo claro de mejora de la calidad, sostenibilidad y seguridad de la edificación, su impacto económico sobre el coste final de la vivienda es considerable.
Construir más no depende solo del precio de venta
La principal conclusión del informe es que el aumento del precio de la vivienda no incentiva automáticamente la construcción de más unidades. Si el proceso es lento, incierto y poco rentable, la oferta seguirá estancada, por mucho que la demanda o los precios suban.
Los autores defienden que una regulación más inteligente —y en muchos casos, una desregulación parcial— permitiría acortar plazos, reducir costes y aumentar la rentabilidad del sector. Esto podría traducirse en más vivienda nueva y una contención de precios en el medio plazo.
“Construir es cada vez más caro y menos rentable. Mientras esto no cambie, no veremos un aumento significativo de la oferta de vivienda”, resumen los autores del estudio.