Las viviendas turísticas ganan terreno a pesar de la regulación

Cantabria ha experimentado un nuevo incremento en el número de viviendas turísticas registradas durante el primer semestre de 2025, en un contexto en el que el Gobierno autonómico se encuentra inmerso en un proceso de revisión de la normativa que regula este tipo de alojamientos.

Según la estadística experimental publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el pasado 8 de julio, la comunidad autónoma cuenta actualmente con 7.698 viviendas turísticas activas, frente a las 7.496 contabilizadas en noviembre de 2024. Este aumento representa una subida del 2,69% en apenas seis meses, lo que sitúa a Cantabria entre las regiones donde la oferta de alojamiento turístico no hotelero continúa ganando peso.

El crecimiento en el número de viviendas también se traduce en una ampliación de la capacidad total de plazas disponibles para el alojamiento de visitantes. Las cifras del INE indican que las 7.698 viviendas turísticas ofertan en su conjunto 40.677 plazas, lo que supone un incremento del 3,8% respecto a las 39.187 plazas registradas en el anterior periodo de referencia. Esta evolución representa un aumento absoluto de 1.490 plazas, que puede vincularse tanto al mayor número de inmuebles inscritos como a la incorporación de viviendas de mayor tamaño, capaces de acoger a un mayor número de personas.

Además, se ha observado un ligero incremento en la media de plazas ofertadas por cada vivienda turística. En noviembre de 2024, la media se situaba en 5,23 plazas por inmueble, mientras que en junio de 2025 esta cifra ha ascendido a 5,28 plazas. Este dato implica un aumento del 0,96%, lo que refleja una tendencia hacia alojamientos con mayor capacidad o una posible reconfiguración de los espacios existentes para optimizar su uso turístico.

Desde el punto de vista estructural, el fenómeno también se manifiesta en el peso relativo que las viviendas turísticas tienen sobre el total de viviendas censadas en la comunidad autónoma. En noviembre de 2024, estas representaban el 1,95% del parque inmobiliario cántabro, mientras que en la actualidad alcanzan ya el 2,01%, según los datos recogidos por el INE. El aumento porcentual es del 3,08% y supone 

una consolidación del papel de este tipo de alojamiento dentro del ecosistema turístico regional. El estudio difundido por el organismo estadístico estatal forma parte de una línea experimental de análisis que tiene como objetivo proporcionar información detallada, actualizada y comparable sobre la evolución de las viviendas de uso turístico en España.

Para ello, el INE cruza información procedente de registros administrativos, fuentes tributarias, catastros, portales web y bases de datos públicas y privadas, con el fin de ofrecer un seguimiento riguroso del fenómeno en cada comunidad autónoma y provincia.

El aumento registrado en Cantabria se inscribe en una tendencia que afecta a la mayoría de las regiones españolas, si bien el impacto que este fenómeno tiene en el tejido urbano, el acceso a la vivienda y el modelo turístico varía en función del territorio.

En el caso cántabro, se trata de una comunidad con un fuerte componente estacional, concentrado especialmente en los meses de verano, y donde los núcleos costeros y de interior con valor paisajístico o patrimonial tienden a acoger un mayor volumen de viviendas destinadas al alquiler vacacional. Localidades como Santander, Noja, Comillas, Suances, Laredo o San Vicente de la Barquera concentran una parte significativa de la oferta, aunque el fenómeno se ha ido extendiendo progresivamente hacia otras zonas del interior con potencial turístico.

Ante este escenario de crecimiento, el Gobierno de Cantabria ha iniciado un proceso de revisión normativa que pretende actualizar el marco legal vigente desde 2020, con el objetivo de mejorar el control sobre estas actividades, garantizar la convivencia entre modelos turísticos y residencial, y ofrecer herramientas legales a los ayuntamientos para ordenar su implantación.

La regulación actual, en vigor desde la publicación del Decreto 225/2019, establece que toda vivienda que se destine al uso turístico debe cumplir con una serie de requisitos previos y formalizar una declaración responsable ante la administración regional. Entre las condiciones que deben cumplirse se incluyen la existencia de un certificado de habitabilidad, la no sujeción a regímenes de protección pública y la compatibilidad urbanística con el planeamiento municipal.

En algunos casos, también se requiere el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios, especialmente si los estatutos así lo exigen.

Además, el reglamento actual impone la necesidad de instalar una placa identificativa en la entrada de la vivienda, disponer de hojas oficiales de reclamación y contar con un teléfono de atención visible en el interior del alojamiento, entre otros elementos vinculados a la calidad del servicio.

La normativa autonómica también ha articulado un registro específico para las viviendas de uso turístico, cuyo objetivo es mejorar el control y la trazabilidad del sector.

El nuevo texto normativo, que se encuentra en proceso de tramitación, introduce una serie de modificaciones relevantes. Entre ellas, se encuentra la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil, la instalación de detectores de humo y sistemas de monitorización del ruido, además de la ampliación de los posibles titulares de estas viviendas, incluyendo a personas jurídicas.

De este modo, el Ejecutivo regional busca adaptarse a la evolución del mercado, donde proliferan tanto los particulares como empresas o plataformas intermediarias que gestionan múltiples inmuebles.

Una de las novedades más significativas que plantea el nuevo decreto es la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan límites al número de viviendas turísticas permitidas en su término municipal, siempre que lo justifiquen mediante informes técnicos, urbanísticos o sociales. Esta medida pretende facilitar una ordenación territorial más ajustada a la realidad de cada municipio, especialmente en aquellos donde la presión turística pueda estar afectando al acceso a la vivienda habitual o a la estructura socioeconómica del vecindario.

El proyecto normativo también contempla la exigencia de un informe previo de compatibilidad urbanística, lo que implica una mayor coordinación entre la administración turística y las entidades locales. Este requisito pretende evitar la proliferación de actividades en suelos no aptos o en situaciones de irregularidad urbanística.

En paralelo a la actualización normativa regional, el Gobierno cántabro colabora con el sistema estatal de registro único de viviendas turísticas, cuya entrada en vigor fue el pasado 1 de julio. A partir de esa fecha, todas las viviendas destinadas al alquiler turístico deberán estar inscritas y contar con un número identificativo oficial para poder operar legalmente, especialmente en plataformas digitales. En Cantabria, ya se han tramitado más de 4.000 inscripciones en este nuevo sistema.

Por otro lado, se ha intensificado el control sobre las actividades no registradas o que incumplen la normativa vigente. El régimen sancionador prevé multas de hasta 75.000 euros para los casos considerados muy graves, y se ha incrementado el número de inspectores destinados a supervisar el cumplimiento de la legalidad.

Estas medidas pretenden combatir la economía sumergida, evitar la competencia desleal con otros modelos de alojamiento y garantizar estándares mínimos de calidad, seguridad y fiscalidad.

La revisión normativa impulsada desde la administración regional se enmarca en un debate más amplio sobre el modelo de turismo que se quiere para Cantabria. La expansión de las viviendas turísticas plantea retos en términos de acceso a la vivienda, transformación de los barrios, presión sobre infraestructuras locales y alteración del tejido social.

Si bien constituyen una fuente de ingresos y empleo en determinados sectores, también generan tensiones allí donde su concentración es elevada o donde sustituyen progresivamente al parque de vivienda habitual.

En este contexto, el Gobierno autonómico ha expresado su voluntad de encontrar un equilibrio normativo que permita compatibilizar el desarrollo del turismo con el respeto al derecho a la vivienda, la protección del entorno urbano y la sostenibilidad del modelo regional.

La colaboración con los ayuntamientos, la coordinación institucional y el desarrollo de herramientas tecnológicas para el seguimiento y control serán claves para afrontar este fenómeno en los próximos años.

El crecimiento registrado en el primer semestre de 2025 confirma que las viviendas turísticas seguirán siendo un factor determinante en la evolución del sector turístico y en la configuración del espacio residencial en Cantabria. La capacidad de las administraciones para regular esta tendencia, adaptando sus instrumentos normativos y de gestión, condicionará en buena medida el impacto final que este fenómeno tendrá sobre el territorio, la economía y la sociedad regional.