En un escenario marcado por incertidumbres y desafíos, el sector inmobiliario en España se encuentra inmerso en un complejo dilema ante la encomienda del presidente Pedro Sánchez de lograr la construcción de 183,000 viviendas de alquiler asequible. Este ambicioso objetivo, planteado durante la última legislatura, busca situar a España en un nivel comparable al de otras economías europeas en términos de accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, la realidad tangible revela un considerable distanciamiento entre la aspiración gubernamental y la materialización efectiva de estas viviendas, evidenciado por la obtención de la calificación definitiva únicamente para 9,221 viviendas protegidas en el último ejercicio con datos disponibles, en 2022.

Desafíos en la Construcción y la Mano de Obra

Julián Salcedo, destacado economista y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, plantea preocupaciones fundamentadas en la factibilidad del ambicioso plan. Incluso admitiendo la posibilidad de duplicar la cifra actual de viviendas protegidas, Salcedo subraya la imposibilidad, a corto plazo, de alcanzar la meta propuesta por el gobierno. Argumenta que, teniendo en cuenta la limitada disponibilidad de mano de obra y la complejidad inherente a la construcción de viviendas, se requerirían al menos nueve años para completar este objetivo.

Recesión en la Inversión Inmobiliaria

El escenario económico añade un elemento crítico a la ecuación, con un retroceso notable del 36% en la inversión inmobiliaria durante el año 2023, según datos proporcionados por CBRE. Aunque es relevante destacar que esta comparación se realiza respecto a un año 2022 que alcanzó cifras récord, la caída abrupta plantea interrogantes sobre la capacidad financiera del sector para respaldar un proyecto de tal envergadura en el contexto actual.

Sareb, Sepes y la Escasez de Suelos

Julián Salcedo también cuestiona la viabilidad de las metas establecidas en el plan, señalando que ni Sareb ni Sepes cuentan con los terrenos necesarios para llevar a cabo las 50,000 viviendas que les fueron asignadas por el presidente del gobierno. En el caso de Sepes, la entidad pública enfrenta retos relacionados con la disponibilidad y desarrollo de los suelos, lo que implica un proceso burocrático, de urbanización y construcción que extendería considerablemente los plazos de ejecución.

Operación Campamento: Un Paso, pero Insuficiente

La Operación Campamento en Madrid, anunciada como la mayor actuación de vivienda pública en España, se vislumbra como un paso significativo en la dirección correcta. Sin embargo, la magnitud del proyecto, que prevé la construcción de 12,000 viviendas, solo el 60% de las cuales serán de carácter protegido, pone de manifiesto la brecha entre las expectativas del gobierno y la realidad de las acciones locales.

Desafíos en la Coordinación Interinstitucional

Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias Fadei y Amadei, enfatiza la necesidad de una coordinación efectiva entre el gobierno central y las comunidades autónomas para lograr un aumento significativo en la oferta de vivienda protegida destinada al alquiler. Subraya que, incluso mediante la firma de convenios con las autonomías, la construcción de 183,000 viviendas en un período de diez años parece poco realista, a menos que sea considerada una prioridad nacional por todos los partidos políticos, tanto del gobierno como de la oposición.

Sareb y su Rol Crucial

Dentro del plan gubernamental, Sareb emerge como una pieza clave. Su mandato, modificado en 2021, no solo incluye la venta de activos, sino también la oferta de alquileres sociales. Sin embargo, la cifra actual de viviendas disponibles para alquiler social, alrededor de 13,900, plantea desafíos, ya que el 40% de las nuevas incorporaciones inicialmente se encuentran "ocupadas" al sumarse a la oferta. La estrategia de Sareb consiste en transformar estas ocupaciones en alquileres sociales, brindando a los inquilinos cursos de formación y apoyo para la búsqueda de empleo.

Compromisos Gubernamentales y Desafíos de Implementación

El gobierno de Pedro Sánchez incluye en sus objetivos 47,209 viviendas que, según afirma, ya están firmadas o en desarrollo por el Ministerio de Transportes. Otras 50,000 viviendas corresponderían a Sareb, de las cuales 14,000 ya estarían disponibles para los ciudadanos. Adicionalmente, se asignan 10,411 viviendas al Fondo Social, una entidad propiedad de las entidades de crédito, y se espera que el Sepes, Entidad Pública Empresarial de Suelo, impulse la construcción de otras 36,000 viviendas. Sin embargo, las preocupaciones sobre la disponibilidad de suelos y la capacidad de ejecución plantean dudas significativas sobre la viabilidad del plan.

Perspectiva sobre Sareb y el Proyecto Viena

El plan de Sánchez asigna a Sareb un papel relevante, especialmente a través del llamado "perímetro social", que abarca sus viviendas disponibles para alquiler social, actualmente alrededor de 13,900. Sin embargo, las nuevas incorporaciones plantean desafíos, ya que el 40% de estas viviendas se encuentran inicialmente "ocupadas". La estrategia de Sareb implica convertir estas ocupaciones en alquileres sociales mediante programas de formación y apoyo laboral.

En términos específicos, las 50,000 viviendas asignadas a Sareb en el marco del plan gubernamental se distribuyen entre tres líneas distintas: el programa de alquiler social, que abarca 14,000 viviendas; convenios con comunidades autónomas y ayuntamientos, que podrían incorporar otras 21,000 viviendas; y el Proyecto Viena, que contempla la construcción de 15,000 viviendas.